एमकेडी के प्रबंधन के तरीके। एमकेडी प्रबंधन निकाय के अधिकार और दायित्व

2024 लेखक: Henry Conors | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2024-02-12 07:32

लोगों को स्वच्छ और पुनर्निर्मित घरों में रहने के लिए, घर के पास घूमने का आनंद लेने के लिए, सार्वजनिक सेवाओं की पूरी प्रणाली के कामकाज को बनाए रखना, सामान्य संपत्ति के उपयोग को ठीक से व्यवस्थित करना, ध्यान रखना आवश्यक है। निवासियों के आराम और आंगन क्षेत्र में सुधार। यह किसे करना चाहिए? जाहिर है, एक अपार्टमेंट बिल्डिंग (एमकेडी) के निवासियों को ऐसे निकाय को व्यवस्थित करने के लिए महत्वपूर्ण कार्य करने की आवश्यकता है जो गुणवत्ता और समय पर सामान्य संपत्ति का ख्याल रखे और घर को उनके हित में साफ सुथरा रखे। गृह रखरखाव कार्य की पूरी श्रृंखला को एमकेडी प्रबंधन कहा जाता है।

एमकेडी को वास्तव में कैसे लागू किया जा सकता है?

कई लोगों ने सुना है कि वर्तमान में एमकेडी के प्रबंधन के कौन से तरीके मौजूद हैं। लेकिन अक्सर विवरणों को समझने के लिए पर्याप्त समय नहीं होता है, हालांकि यह ज्ञान बहुत उपयोगी है।

रूसी संघ के हाउसिंग कोड में, एमकेडी के प्रबंधन के तरीकों को बहुत ही समझने योग्य तरीके से निर्धारित किया गया है (अनुच्छेद 161 का भाग 2)। हालांकि, ये सभी हर घर पर लागू नहीं होते हैं। यदि एमकेडी में तीस से कम अपार्टमेंट हैं,आवास कानून एमकेडी के प्रबंधन के तरीके के रूप में प्रत्यक्ष प्रबंधन प्रदान करता है। इस मामले में, आपूर्तिकर्ताओं, मरम्मत करने वालों, सफाईकर्मियों और अन्य श्रमिकों के साथ अनुबंध अपार्टमेंट मालिकों द्वारा संपन्न किया जाता है, जो निरीक्षण संगठनों के लिए जिम्मेदार होंगे और अग्नि सुरक्षा, दुर्घटनाओं, असामयिक कचरा संग्रह के क्षेत्र में समस्याओं के मामले में जुर्माना अदा करेंगे। प्रबंधन आमतौर पर निवासियों के एक पहल समूह या एक चयनित प्रतिनिधि द्वारा नि: शुल्क आधार पर किया जाता है। लेकिन एमकेडी के रखरखाव और संचालन के लिए गतिविधियों का कार्यान्वयन बहुत काम है, इसलिए छोटे घरों में एमकेडी के प्रबंधन के तरीके के रूप में प्रत्यक्ष नियंत्रण स्थापित करना उचित है। प्रत्येक किरायेदार के पास एक आदर्श घर और प्रवेश द्वार की तस्वीर की अपनी दृष्टि होती है, इसलिए निवासियों की संख्या सीधे समझौता करने की क्षमता को प्रभावित करती है और संघर्ष और गलतफहमी की संभावना को प्रभावित करती है।

हाउसिंग कोड में निर्दिष्ट एमकेडी के प्रबंधन के लिए दूसरा विकल्प, एक निश्चित प्रकार की कानूनी इकाई का प्रबंधन है। विशेष रूप से, ऐसा व्यक्ति एक गृहस्वामी संघ (HOA), एक आवास सहकारी (HC) या कोई अन्य विशिष्ट उपभोक्ता सहकारी (PC) हो सकता है। प्रबंधन की इस पद्धति के साथ, अपार्टमेंट मालिक कानूनी इकाई को वर्तमान मरम्मत और गृह संपत्ति के संचालन के सभी पहलुओं के साथ-साथ जल आपूर्ति, स्वच्छता, हीटिंग और अन्य सेवाओं के प्रावधान के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए अधिकृत करते हैं।

तीसरे विकल्प में एक प्रबंधन संगठन के साथ एक समझौता करना शामिल है जो सभी को पूरा करेगाएमकेडी के लिए सेवाओं की श्रेणी और साथ ही निरीक्षण अधिकारियों के समक्ष रूसी कानून की आवश्यकताओं के संभावित उल्लंघन के लिए जिम्मेदार हो।

एमकेडी के प्रबंधन का चुनाव कौन करता है?

अपार्टमेंट मालिकों का न केवल अपने स्क्वायर फुटेज पर नियंत्रण है, बल्कि सामान्य संपत्ति को भी अच्छी स्थिति में रखना चाहिए। इसलिए, रूसी संघ के हाउसिंग कोड में घर के मालिकों को यह तय करने का निर्देश है कि उनके घर का प्रबंधन कैसे किया जाएगा। एमकेडी के प्रबंधन के लिए एक विधि चुनने से पहले, अपार्टमेंट मालिकों को अपनी बारीकियों का विस्तार से अध्ययन करना चाहिए, जो कि घर के लिए सबसे उपयुक्त है, इसकी उम्र, स्थिति और अन्य विशेषताओं को ध्यान में रखते हुए, साथ ही मालिकों की इच्छा के साथ इसे सहसंबंधित करना चाहिए। अपने स्वयं के घर का प्रबंधन करें और समय पर उपयोगिता बिलों का भुगतान करें।

अंतिम चुनाव मालिकों की एक आम बैठक में किया जाता है, जिसे व्यक्तिगत रूप से आयोजित किया जा सकता है या सभी निवासियों की व्यक्तिगत उपस्थिति के बिना आयोजित किया जा सकता है। बैठक के निर्णय के वैध होने के लिए, 50 प्रतिशत या अधिक मत रखने वाले निवासियों को इसके लिए मतदान करना चाहिए। आम बैठक द्वारा एमकेडी का प्रबंधन कैसे किया जाए, इसका चुनाव एमकेडी में प्रत्येक किरायेदार द्वारा सख्ती से स्वीकार किया जाना चाहिए, भले ही बैठक के संभावित चूक के बावजूद। जब बैठक अनुपस्थिति में आयोजित की जाती है, तो भागीदारी को स्वामी द्वारा लिखित रूप में अपने निर्णय का समय पर हस्तांतरण माना जाता है। अपार्टमेंट मालिकों की ऐसी बैठक का परिणाम एमकेडी के प्रबंधन की विधि चुनने के लिए प्रोटोकॉल में दर्ज किया जाता है, जिसे प्रवेश द्वारों में इस तरह से पोस्ट किया जाता है कि प्रत्येक मालिकबिना असफलता के अपार्टमेंट उससे परिचित थे। निर्णय होने के दस दिनों के भीतर बैठक के आरंभकर्ता द्वारा सार्वजनिक नियुक्ति की जाती है। इसी तरह आम सभा के आयोजन से एमकेडी के प्रबंधन के तरीके में बदलाव की संभावना का एहसास होता है।

उपरोक्त सभी का संबंध उन घरों से है जो पहले से ही आबाद हैं। लेकिन नवनिर्मित मकानों की स्थिति कुछ और है। अक्सर ऐसा होता है कि एक नई इमारत में, सभी किरायेदारों के पास स्वामित्व का अधिकार नहीं होता है, उदाहरण के लिए, ये लंबे समय से पीड़ित इक्विटी धारक हैं। इस तथ्य के कारण कि ऐसे नागरिक, आवास कानून के अनुसार, घर के प्रबंधन के रूप को निर्धारित करने के मुद्दे पर वोट देने का अधिकार नहीं रखते हैं, इस घर के प्रबंधन का तरीका चुनना असंभव हो जाता है।

यदि एमकेडी नियंत्रण पद्धति का चयन नहीं किया गया तो क्या होगा?

हाउसिंग कोड उस समय की अवधि को सीमित करता है जब मालिकों के पास HOA बनाने या प्रबंधन संगठन चुनने की प्रक्रिया पर विचार करने और व्यवस्थित करने का अवसर होता है।

शासी निकाय द्वारा निर्धारित। यहां, किसी भी किरायेदार को मना करने का अधिकार नहीं है, और प्रत्येक मालिक चयनित प्रबंधन संगठन के साथ संपन्न प्रबंधन समझौते के प्रावधानों का पालन करने के लिए बाध्य है, भले ही यह समझौता उसके लिए उपयुक्त हो या नहीं। लेकिन हमेशा एक प्रक्रिया होती हैमामलों की वर्तमान स्थिति को ठीक करने का अवसर और अनुबंध की समाप्ति से पहले, एमकेडी या प्रबंध संगठन के प्रबंधन के तरीके को बदलने के मुद्दे पर चर्चा करने के लिए एक आम बैठक आयोजित करें।

एमकेडी में परिसर के रखरखाव में क्या शामिल है?

"एक एमकेडी में परिसर के रखरखाव" की अवधारणा से संबंधित सभी सेवाओं और कार्यों को आवास कानून द्वारा परिभाषित किया गया है। इस अवधारणा में पानी, बिजली, गैस, गर्मी, घर में रहने वाले नागरिकों के पंजीकरण, लेखा सेवाओं, तकनीकी संचालन, स्वच्छता रखरखाव की आपूर्ति के आयोजन के लिए सेवाओं की एक विस्तृत श्रृंखला शामिल है।

तकनीकी संचालन, बदले में, भवन और मरम्मत कार्य के इंजीनियरिंग सिस्टम का रखरखाव शामिल है। स्वच्छता रखरखाव में घर और आस-पास के क्षेत्र में स्वच्छता और व्यवस्था बनाए रखने के उपायों की पूरी श्रृंखला शामिल है, उदाहरण के लिए, सफाई, कीटाणुशोधन, विरंजन, कीटाणुशोधन।

होआ क्या करता है?

एमकेडी के प्रबंधन का यह तरीका, एचओए के रूप में प्रकट होता है, जहां कुछ किरायेदार अपने घर के रखरखाव पर खर्च को नियंत्रित करने में सक्षम होना चाहते हैं। HOA का नेतृत्व खरोंच से नहीं उठता है, लेकिन हमेशा सबसे सक्रिय और इच्छुक निवासियों से बनाया जाता है। और यद्यपि ऐसे उद्यमी नागरिकों को हमेशा सार्वजनिक उपयोगिताओं के क्षेत्र में कानूनी आधार और ज्ञान का पूरा ज्ञान नहीं होता है, सफल काम का एक महत्वपूर्ण कारक अपने घर को बेहतर बनाने की इच्छा है। एचओए के बोर्ड को सफाई, कचरा निपटान, इंजीनियरिंग संचार के रखरखाव और अन्य पहलुओं पर संविदात्मक कार्य करना हैघर और आस-पास के क्षेत्र का रखरखाव। व्यवस्था बनाए रखना और स्वच्छता और अग्नि सुरक्षा मानकों का पालन करना भी एचओए का एक महत्वपूर्ण कार्य है। प्रबंधन के वित्तीय पक्ष में एचओए में एक एकाउंटेंट की उपस्थिति शामिल है, जो कि किरायेदारों द्वारा उपयोगिताओं के भुगतान के लिए स्थानांतरित किए गए धन के रिकॉर्ड रखने के साथ-साथ घर की जरूरतों पर खर्च किए गए धन का रिकॉर्ड रखने के लिए शामिल है। सामान्य संपत्ति के किसी भी हिस्से के पट्टे से एचओए की अतिरिक्त आय प्राप्त की जा सकती है।

यदि स्वामी स्वयं निर्णय लेता है कि वह HOA का सदस्य बनना चाहता है या नहीं, तो बदले में, HOA को अपने रैंक में प्रवेश से इनकार करने का अधिकार नहीं है, भले ही अचानक HOA के अन्य सदस्य हों विरोध करेंगे। एचओए का सदस्य बनने की अनिच्छा कभी-कभी अतिरिक्त सेवाओं के लिए भुगतान करने की आवश्यकता से जुड़ी होती है - पार्किंग स्थल और प्रवेश द्वार पर सुरक्षा, यार्ड में फूलों के बिस्तर, फर्श पर वीडियो कैमरे। दरअसल, एचओए के सदस्यों के लिए भुगतान अनिवार्य है यदि एचओए के बोर्ड ने ऐसा निर्णय लिया है। इस स्थिति में बाहर निकलने का रास्ता एचओए के साथ एक व्यक्तिगत समझौता हो सकता है, जिसमें सभी शुल्क अग्रिम रूप से स्वीकृत किए जाएंगे।

प्रबंधन कंपनी कैसे काम करती है?

मालिकों और एक विशेष प्रबंधन कंपनी के बीच एक समझौते के सीधे निष्कर्ष के साथ, यह घर पर रखरखाव और स्वच्छता सेवाएं प्रदान करने के साथ-साथ उच्च स्तरीय मरम्मत कार्य, पेशेवर और अनुभवी विशेषज्ञों के रूप में काम करने की उम्मीद है प्रबंधन कंपनी काम की आवश्यकता और जटिलता का सही आकलन करने, उपयुक्त सामग्री का चयन करने, अधिकार को आमंत्रित करने में सक्षम होगीविशेषज्ञ। यदि प्रबंधन कंपनी कई घरों के साथ काम करती है, तो काम और सेवाओं की कम लागत भी संभव है। हालांकि, प्रबंधन कंपनी के साथ संचार अक्सर मुश्किल होता है, और यहां तक कि जले हुए प्रकाश बल्ब जैसी एक छोटी सी घटना भी कई दिनों तक असुविधाजनक हो सकती है।

प्रबंधन कंपनी के साथ समझौता: सबसे महत्वपूर्ण बात क्या है?

एमकेडी के प्रबंधन के तरीकों में से एक को स्थापित करने की प्रक्रिया में सबसे महत्वपूर्ण कदम प्रबंधन कंपनी के साथ एक समझौते का विकास और निष्कर्ष है। समझौते की सामग्री किरायेदारों और प्रबंधन कंपनी के बीच भविष्य के संबंध को निर्धारित करेगी, जिसमें घर के रखरखाव कार्यों के बेईमान प्रदर्शन के मामले में समझौते को समाप्त करने की संभावना भी शामिल है। अनुबंध के पाठ में सभी गृह संपत्ति, प्रकार और काम और सेवाओं की आवृत्ति, जो प्रबंधन कंपनी उत्पादन के लिए बाध्य होगी, सभी भुगतानों की राशि और समय को इंगित करना चाहिए जो मालिकों को करना होगा। अनुबंध में, आप किए गए कार्य पर निवासियों को रिपोर्ट करने की प्रक्रिया भी निर्धारित कर सकते हैं। अगर ऐसा नहीं किया जाता है, तो साल में एक बार मालिकों को रिपोर्ट भेजी जानी चाहिए।

एमकेडी परिषद क्यों इकट्ठी की जा रही है?

किरायेदारों का एक अन्य कर्तव्य उस स्थिति में घर की परिषद का चयन करना है जब एमकेडी के प्रबंधन के तरीकों में से एक प्रबंधन कंपनी के साथ विकल्प चुना गया था। वस्तुतः परिषद् का मुख्य कार्य प्रस्तावों का निरूपण और चल रहे कार्यों का नियंत्रण करना है। मालिकों की एक बैठक में, परिषद के सदस्य प्रस्ताव देते हैं कि वास्तव में क्या आवश्यक हैमरम्मत के लिए, कौन सी वर्तमान मरम्मत को अगले वर्ष के लिए स्थगित किया जा सकता है, और जिसके लिए तत्काल उपायों की आवश्यकता है, किसको और किन उद्देश्यों के लिए आम संपत्ति को पट्टे पर दिया जा सकता है और एमकेडी और भूनिर्माण के रखरखाव के अन्य पहलू। परिषद के कार्यों में घर के निवासियों के अधिकारों और हितों की रक्षा के लिए मालिकों द्वारा संपन्न किए जाने वाले अनुबंधों और समझौतों का अध्ययन भी शामिल है। विचार के परिणामों के आधार पर, परिषद सभी दस्तावेजों पर अपने निष्कर्ष और सिफारिशें बनाती है। यह कहा जा सकता है कि एमकेडी परिषद मालिकों की बैठकों में महत्वपूर्ण मुद्दों की चर्चा को सुव्यवस्थित करती है, प्रबंधन संगठन के साथ बातचीत करती है और प्रबंधन समझौते की शर्तों के कार्यान्वयन को नियंत्रित करती है।

एमकेडी प्रबंधन के विभिन्न रूपों के पक्ष और विपक्ष

यदि हम एमकेडी के प्रबंधन के तरीकों का तुलनात्मक विवरण देते हैं, तो हम निम्नलिखित निष्कर्ष निकाल सकते हैं। मूलभूत अंतर इस तथ्य में निहित है कि प्रत्यक्ष प्रबंधन में घर के निवासियों द्वारा सभी मुद्दों का समाधान शामिल होता है। जबकि एमकेडी के प्रबंधन के अन्य दो तरीके आपको जिम्मेदारी के बोझ को एचओए के अध्यक्ष या प्रबंध संगठन के प्रबंधन के कंधों पर स्थानांतरित करने की अनुमति देते हैं। दूसरी ओर, स्वतंत्र प्रबंधन के साथ, आप अधिक मोबाइल के साथ काम कर सकते हैं और मौजूदा स्थिति में कार्यों और सेवाओं की पसंद को लचीले ढंग से समायोजित कर सकते हैं। जो निवासी सीधे घर का प्रबंधन करते हैं, वे काम और सेवाओं की लागत के लिए अपनी इच्छा के अनुसार ठेकेदारों का चयन करके अपने घर की मरम्मत और रखरखाव की लागत को भी काफी कम कर सकते हैं।

साथ ही, एक विशिष्ट विशेषताप्रबंधन कंपनी के साथ समझौता कानून की आवश्यकताओं के अनुसार पेशेवर सेवाएं प्राप्त करेगा। किरायेदारों का प्रबंधन करते समय या एक एचओए के रूप में, विशेष शिक्षा और कौशल वाले लोग हमेशा घर के रखरखाव के आयोजन में भाग नहीं लेते हैं, इसलिए आवास और सांप्रदायिक सेवाओं और कानून के क्षेत्र में प्रशिक्षण कर्मचारियों के लिए अतिरिक्त लागत की आवश्यकता हो सकती है। इसके अलावा, प्रबंधन संगठनों, एक नियम के रूप में, विशेष उपकरण उपलब्ध हैं जो उन्हें उच्च स्तर पर कई सेवाएं प्रदान करने की अनुमति देता है। सामान्य तौर पर, एमकेडी के प्रबंधन के सभी तरीकों की अपनी बारीकियां होती हैं जिन्हें चुनाव करते समय ध्यान में रखा जाना चाहिए।

प्रबंधन कंपनी में समस्या होने पर कहां संपर्क करें?

घर के रखरखाव में दोष के मामले में (उदाहरण के लिए, समय पर कंटेनर साइट से कचरा नहीं हटाया गया था, प्रवेश द्वार को गीला नहीं किया गया था, लिफ्ट में दीवारों को चित्रित किया गया था और अन्य उल्लंघन), यह सलाह दी जाती है कि समस्याओं को ठीक करने की आवश्यकता के साथ पहले प्रबंधन कंपनी से सीधे संपर्क करें। यदि प्रबंधन कंपनी जवाब नहीं देती है, तो सत्यापन के लिए राज्य आवास निरीक्षणालय को शिकायत भेजी जानी चाहिए।

हालांकि, प्रबंधन कंपनी को प्रभावित करने के वैकल्पिक तरीके हैं। इस प्रकार, सेंट पीटर्सबर्ग में, शहर सरकार द्वारा बनाया गया पोर्टल "हमारा सेंट पीटर्सबर्ग" कई वर्षों से काम कर रहा है। इस साइट पर, आप उपयुक्त श्रेणी का चयन करके और सहायक फ़ोटो या दस्तावेज़ संलग्न करके मौजूदा समस्या के बारे में एक रिपोर्ट पोस्ट कर सकते हैं। साइट पर पंजीकरण करने के बादसंदेश निष्पादक को प्रसंस्करण के लिए भेजा जाता है - प्रबंधन कंपनी को और जिला प्रशासन के नियंत्रण में। उसी समय, एक अवधि स्वचालित रूप से निर्धारित की जाती है जिसके दौरान ठेकेदार समस्या के उन्मूलन पर प्रतिक्रिया देने के लिए बाध्य होता है। संदेश सांख्यिकी आवास और सांप्रदायिक सेवाओं के क्षेत्र में जिला प्रशासन के काम का एक महत्वपूर्ण संकेतक है, इसलिए अधिकांश संदेशों को कुशलतापूर्वक और समय पर संसाधित किया जाता है।

एमकेडी के प्रबंधन की पद्धति के निर्धारण से संबंधित समस्याओं के लिए, संदेश भेजने के लिए पोर्टल पर दो श्रेणियां खुली हैं: "एक प्रबंधन संगठन को चुनते / बदलते समय उल्लंघन" और "एचओए बनाते समय उल्लंघन"। साथ ही, यदि चयनित प्रबंधन कंपनी के बारे में कोई जानकारी नहीं है, तो आप "घर में प्रबंधन कंपनी के बारे में कोई जानकारी नहीं है" श्रेणी में एक संदेश भेज सकते हैं।

पोर्टल घर और यार्ड में सामान्य संपत्ति की असंतोषजनक स्थिति के बारे में संदेश पोस्ट करने के लिए श्रेणियों का एक विशाल चयन प्रस्तुत करता है। आप खेल के मैदान में टूटे झूलों, और अतिप्रवाहित कूड़ेदानों और बिना धुली सीढ़ियों की भी रिपोर्ट कर सकते हैं। घर के रखरखाव के लिए सबसे लोकप्रिय श्रेणियां हैं "सामने के दरवाजे की असंतोषजनक स्थिति" और "प्रवेश द्वार की सफाई के लिए अनुसूची का नहीं या गैर-अनुपालन।" पहले में, प्रवेश द्वार की वर्तमान मरम्मत पर तत्काल कार्य की आवश्यकता के बारे में संदेश प्राप्त होते हैं, दूसरे में - सीढ़ियों की स्वच्छता की स्थिति के उल्लंघन के बारे में जानकारी।

एमकेडी के प्रबंधन के तरीकों, उनकी विशेषताओं, प्रबंधन कंपनी को चुनने की प्रक्रिया और उसके काम की निगरानी के बारे में जागरूकता आपको सबसे सफल विकल्प चुनने की अनुमति देती हैअपने घर का रखरखाव। आवास कानून की पेचीदगियों को समझने के लिए, आपको काफी समय खर्च करने की आवश्यकता है, लेकिन यह काम अच्छी तरह से तैयार सीढ़ियों और सुचारू रूप से काम करने वाले लिफ्ट के साथ भुगतान करेगा।